保利地产(600048)

【事项】

2月8日晚公告，2018年1月，公司实现签约面积217.86万平方米，同比增长79.41%；实现签约金额316.49亿元，同比增长106.41%。

同时，公司还发布了获得房地产项目的公告。其中，公司通过合作方式取得英国伦敦市磨山公园项目地块，项目用地面积为47793平方米，公司需支付价款约为7465万英镑。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目100%权益。

【评论】

销售大增，目标前三。新的一年，公司的销售取得开门红，2018年1月，公司实现签约面积217.86万平方米，同比大涨79.41%；签约金额316.49亿元，同比大涨106.41%。平均售价14527元/平方米，相较于2017年平均13791元/平方米，增长5.34%。在2017年，公司实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%，签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%。这是保利地产首次突破3000亿元，排名行业第五。在2017年12月20日召开的股东会上，董事长宋广菊表示希望未来三年内能重新回到行业前三。在明确的目标下，2017新增建面增速超过65%、前三季度新开工面积增速超过40%，公司可售资源充足，致使1月交出了满意的成绩单，销售同比翻倍，已然进步到行业第四。保利正在奋起直追，销售持续高增长，为未来收入结算提供保障。

拿地强度稍有放缓，获得英国首个开发项目。在经历了2017年12月的拿地高峰之后，公司2018年1月拿地强度有所放缓。在成都、福州、武汉、英国等地共获得13宗土地，对应总地价约212亿元，权益地价约146亿元。拿地销售金额比为0.67倍，较2017年有所降低。拿地权益方面，1月所拿地块中，6宗土地权益100%，其余7宗土地权益均在30%及以下，整体拿地权益金额比例为68.9%，权益面积比例为64.9%。另外，国内的项目共有12宗，规划计容建筑面积约为231万平方米，公司继续秉持以一二线城市为主的拿地策略，一二线城市新增建面占比78%,金额占比94%。由于通过股权收购方式获得的广州“城中村”改造项目需要承担全部改造成本102.79亿元，导致1月拿地成本偏高，国内项目的平均楼面地价为8904元/平方米。

据观点地产网，公司此次取得的英国伦敦市地块是MillbrookPark地产项目的一部分，占到总开发面积的30%。公司需支付价款约为7465万英镑，约合人民币6.53亿元，卖方St.Modwen获得净收益1610万英镑。保利地产将在其拿下的地块上建设706套新房和1400平方米的商业和零售空间，以及整个MillbrookPark大型社区的核心公共空间Millbrook广场。在2016年1月，保利地产就曾在英国购买过资产，以1.45亿英镑购得伦敦金融城的写字楼5FleetPlace。而这次的项目是公司在英国的第一个房地产开发项目。保利负责人ArthurWang表示，这是保利战略性的一大步，符合保利集团国际化的目标；对于伦敦市场，保利有一个长期的愿景，而保利也会在伦敦建立一支强劲的开发团队。可见保利对伦敦房地产开发市场长期看好，未来将进一步深入。公司在深耕国内市场同时，也坚持推进走出去战略，积极开拓海外市场，2016年已经布局9个项目，2017年再次在澳大利亚取得两个项目，这次进军英国房地产开发市场，是对地产开发主业的补充和完善。

基于以上判断，我们预测：2017、2018、2019年保利地产的主营收入分别为1450.37、1864.09、2312.28亿元，归母净利润分别为156.85、197.21、237.17亿元，每股收益分别为1.32、1.66、2.00元，对应市盈率分别为11.85、9.42、7.83倍。首次覆盖公司，给予“增持”评级。

【风险提示】

房地产市场销售不达预期风险；

融资难度加大风险；

各城市调控政策不确定性风险。