中南建设(000961)

再推新激励、占比3.7%、两次共10%，承诺业绩延至21年、届时达90亿

5月30日，公司公告2019年股票期权激励计划，拟向激励对象授予股票期权13,837万份，占总股本约3.73%，叠加18年7月激励方案的6.27%，两次合计占比达10%，进一步扩大激励力度。其中首次授予11,209万份、占总股本约3.02%；行权价格为8.49元，与现价基本持平。本次激励对象包括公司地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员，不包括公司董事、高级管理人员；首次授予共计486人，分三年行权，在18年7月股权激励业绩承诺19-20年业绩增速同比不低于78%和76%的基础上，进一步延伸21年业绩较17年业绩增速不低于1408%、即同比增速不低于30%，彰显强烈发展信心。

1-4月累计销售额同比+29%，拿地金额占比销售金额32%、态度略谨慎

公司4月累计合同销售金额约462.8亿元，同比+29%；累计销售面积约378.0万平方米，同比+35%；销售均价1.22万元/平。公司4月累计拿地147.1亿元，权益比例90%；拿地面积229.2万方，拿地均价6,417元/平；拿地金额占比销售金额32%，态度仍略谨慎；拿地均价占比销售军均价52%，较18年全年的34%有所提升，主要由于在杭州和厦门两块地楼板价较高、均在2.6万元/平左右。19年公司计划新开工面积1,061万平，竣工面积998万平、远高于18年结算面积，预示着19年丰富的可结算资源。截至18年年末，公司在建开发项目面积合计2,807万平方米，未开工面积合计1,518万平方米；合计未竣工面积4,325万平方米，覆盖18年销售面积3.8倍；其中一二线面积占比39%。

负债率持续下行，预收款锁定率高达4倍、后续业绩高增、确定性较强

18年末公司资产负债率91.7%，同比+1.2pct；净负债率191.5%，同比-41.7pct；现金短债比1.9倍，同比-3.7%；有息负债余额579亿元，同比+9.4%，18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.5倍。融资构成中银行借款占比52.1%；应付债券占比为18.5%；其他借款占比为29.4%，同比+3.5pct。18年末公司预收账款1,101亿元，同比+60.9%，覆盖18年地产结算收入4.0倍，远高于行业平均水平，并较17年末继续提升。激励方面，2018年公司共有新81个项目引入跟投机制，员工跟投本金总额2.36亿元，占跟投项目资金峰值的。

投资建议：再推新激励、扩大覆盖范围，延长承诺业绩期、后年高达90亿，重申“强推”评级

中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2019-20年每股收益预测为1.10和1.89元，并将2021年根据公司股权激励行权条件略调整为2.45元，现价对应19-21年PE仅为7.7/4.5/3.5倍、较每股NAV16.81元折价50%，考虑到公司利润率将持续回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲、并且确定性较强，按照19年目标PE10倍，维持目标价10.98元，重申“强推”评级。

风险提示：三四线城市销量超预期下行，行业资金超预期收紧。