世联行(002285)

【事项】

世联行2018年1月6日发布公告称，为了便于红璞公寓业务的开展，拟在四川、广州、重庆等地区以自有资金出资设立全资子公司，分别为四川世联集房资产管理有限公司注册资本3,000万元，广州世联集房资产管理有限公司注册资本3,000万元，重庆世联集房商业管理有限公司注册资本2,000万元。

【评论】

响应政策快速扩张，成为中国集中式长租公寓龙头。2017年被称为“租赁元年”，中央指出要大力发展住房租赁市场。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等多个城市加大租赁住房用地供应。在政策号召下，世联行积极布局住房租赁市场。自2015年以来，世联行红璞公寓先后落地29个城市，在手房源多达10万间，上线数量超过4万间，公寓上线后出租率超过90%。世联行72%的房源布局在六大城市：广州、武汉、杭州、西安、郑州及成都。其中，广州、武汉、郑州和杭州市占率均为第一。布局侧重的二线城市租金上涨空间大，先入优势和迅速扩张带给红璞公寓良好盈利预期。

传统业务不断夯实，互联网+业务飞速发展。公司最主要的代理销售业务稳步增长，2015-2016增速都在25%以上，2017上半年同比增长12.46%，1-9月累计实现代理销售套数37.08万套。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,869亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约29.7亿元的代理费收入。在传统业务不断稳固的同时，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+等创新服务。其中互联网+业务一步步从团购到渠道再升级至总包平台，服务不断升级迭代，实现板块整体的收入和毛利率的跨越式增长。2014-2016年复合增长率超过百分之三百。2017三季度实现营业收入14.28亿元、同比增长60.73%。毛利率也从2014年的12.11%上升到2017上半年的22.04%。此外，金融服务业务方面，新开发的22项产品在2017年全部落地，放贷规模扩大，开始恢复性增长。前三季度，放贷金额同比增加304.35%，收入同比增长23%，毛利率上升7.9个百分点。

基于以上判断，我们预计2017、2018、2019年世联行的每股收益分别为0.45、0.58、0.69，对应的市盈率分别为26.57、20.64、17.18倍，首次覆盖公司，给予“增持”评级。

【风险提示】

房地产市场行情波动大

资产负债率上升